Sehr geehrte Kunden,

liebe Eigentümerinnen und Eigentümer,

mit unseren Eigentümerbriefen möchten wir für Sie als Kunden zukünftig in jeder Ausgabe einige Bereiche der allgemeinen Verwaltungsarbeit näher beleuchten, um Ihnen einen Einblick in die für Sie entfalteten Tätigkeiten zu ermöglichen. Weiterhin möchten wir Sie als Ansprechpartner in allen Fragen über interessante Neuerungen oder wichtige sonstige Themen aus dem Bereich der WEG- oder Mietsonderverwaltung informieren.

Da wir unter anderem in zahlreichen neu entstehenden Eigentümergemeinschaften von Beginn an als Erstverwalter tätig sind, beleuchten wir in einem Beitrag die dort uns besonders vertrauten Themen, um gerade neuen Mitgliedern den Weg in eine Eigentümergemeinschaft zu erleichtern.

Eine weitere zentrale Aufgabe ist neben der allgemeinen kaufmännischen Verwaltung das Planen und Beraten der Eigentümer im Hinblick auf die richtige Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage. Auch darüber finden Sie hier Informationen.

Weiterhin erfordert die Durchführung der alljährlichen Versammlung nicht nur vom Verwalter Vorbereitung und Geschick in der Leitung, auch die Eigentümer sind hinsichtlich der Stimmabgabe besonders in längeren und mitunter kontrovers geführten Diskussionen gefordert. Daher nehmen wir uns anlässlich einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes dieses Themas einmal besonders an.

Abschließend widmen wir uns dem korrekten Beschlussprotokoll, um an dieser Stelle noch einmal für Verständnis zu werben, dass der Verwalter sich dabei vor dem Hintergrund der Rechtsprechung in der Regel auf eine Protokollierung der von Ihnen gefassten Beschlüsse beschränken muss und nur wenig Raum für die Dokumentationen einzelner Beiträge in der Versammlung bleiben kann.

Herzlichst Ihr

Matthias Jeckstaedt

Inhaltsangabe:

1. Beginn der Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz

2. Ein Teil ordnungsgemäße Verwaltung: Bildung und Verwahrung der Instandhaltungsrücklage

3. Widerruf der Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung?

1. Beginn der Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz

   Bei der sogenannten Vorratsteilung bestehender Miethäuser nach § 8 WEG nimmt ein Bauträger oder sonstiger Eigentümer eines Hauses die Aufteilung und Bildung einzelner Eigentumswohnungen zum anschließendenden Verkauf vor. Nach Vollzug der Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes und der Beurkung der Teilungserklärung erwerben die Käufer dann auf dieser Basis. Damit besteht jedoch noch lange keine Eigentümergemeinschaft im Sinne des Gesetzes. Dies erfordert noch weitere rechtliche Schritte. Erst mit der Schließung des Grundbuchblattes für das ungeteilte Haus und der Anlage von einzelnen Grundbuchblättern auf dem zuständigen Amtsgericht für jede einzelne Wohnung, der Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung in Abteilung 2 des Grundbuches einer ersten Wohnung, Zahlung des Kaufpreises für diese Wohnung und der Übergabe der ersten Wohnung an die Erwerber, ist aus der werdenden Eigentümergemeinschaft rechtlich eine Eigentümergemeinschaft geworden.

   Ab diesem Zeitpunkt wird Wohngeld geschuldet und der Wirtschaftsplan ist in Vollzug gesetzt. Bis zu diesem Zeitpunkt sind die Käufer noch nicht zu Wohngeldzahlungen verpflichtet, die Kosten werden über das zuvor bestehende Miethaus verrechnet. Je nach dem zu welchem Zeitpunkt der individuelle Nutzen-Lasten-Wechsel der einzelnen Käufer erfolgt, können auch vom Aufleben der Wohnungseigentümergemeinschaft abweichende Zeitpunkte hinsichtlich des Bestehens der Wohngeldflicht bestehen.

   Das erste Wirtschaftsjahr ist dann entweder unterjährig oder geht ausnahmsweise einmal über den Jahreswechsel hinaus. Die Abrechnung im Folgenden oder weiteren Jahr erhält nach der Auffassung der Rechtsprechung immer der Eigentümer, welcher zum Zeitpunkt der Erstellung im Grundbuch eingetragen ist, das führt dann meist dazu, dass die ersten Abrechnungen auch für Vorzeiträume der Käufer und nicht der Verkäufer erhält.

   Nach den Vorschriften des WEG werden die Angelegenheiten der Wohnungseigentümer auf der jährlichen, ordentlichen Eigentümerversammlung nach § 23 I WEG behandelt. Zu dieser Versammlung werden die Eigentümer der Wohnanlage eingeladen. Das Gesetz spricht durchweg von der Versammlung der Wohnungseigentümer in den §§ 23 I, 24 und 25 WEG. Eigentum an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten wie Sondereigentum, Sondernutzungsrechten entsteht nach § 891 BGB durch vorherige Einigung über den Eigentumsübergang und anschließende Eintragung des neuen Eigentümers in Abteilung I des Wohnungsgrundbuches. Wohnungseigentümer im Sinne von § 25 Abs. 2 WEG ist daher, wer dort im Grundbuch verzeichnet ist.

   Dies ersetzt im Sinne des Abstraktionsprinzips die Übergabe der Kaufsache und dokumentiert den Eigentumsübergang allen Dritten gegenüber. Somit ist für den Rechtsverkehr und damit auch für das WEG die Frage klar, wer Eigentümer ist und eine Ladung zur Versammlung der Eigentümer erhält. Bis zur Eigentumsumschreibung ist daher der bisherige Eigentümer, dass kann auch noch der Verkäufer sein, zu laden. Nach Umschreibung im Grundbuch der neue Eigentümer, der Käufer. Oft ist dies in den notariellen Kaufverträgen jedoch schon so gelöst, dass der Käufer vom Verkäufer bevollmächtigt ist an der Versammlung teilzunehmen.

2. Ein Teil ordnungsgemäße Verwaltung: Bildung und Verwahrung der Instandhaltungsrücklage

   Alle Bauten und Anlagen sind dem Verschleiß und der Abnutzung unterworfen. Hinzukommen geänderte Anforderungen öffentlich rechtlicher Art, etwa zur Energieeinsparung oder zur Anpassung an geänderte Lebensverhältnisse. Der gesamte Strauß dieser Maßnahmen ist mit Kosten verbunden, denen jede Immobilie in ihren Lebenszyklen immer wieder begegnet. Anders als in einer selbstgenutzten Immobilie, etwa dem klassischen Eigenheim, sind die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft jedoch in besonderem Maße auf die Abstimmung mit ihren Miteigentümern, die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der übrigen Eigentümer und auf das Geschick und die Professionalität ihres Verwalters angewiesen. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne von § 21 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gehört im Interesse aller Eigentümer die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Das bedeutet, dass die Eigentümer, vertreten durch die Verwaltung, verpflichtet sind, für eine Maßnahme der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Gelder zweckgebunden gesondert anzusparen.

   Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um einen Teil des Verwaltungsvermögens aller Eigentümer, welches diesen als Gesamthandsgemeinschaft zusteht. Das bedeutet für sie, dass ihnen ideell ein untrennbarer Teil an diesem Vermögen zusteht, dieser aber in den Zugriff aller Eigentümer, vertreten durch die Verwaltung, gestellt ist. Im Falle des Erwerbes oder der Veräußerung einer Eigentumswohnung verbleibt dieser Anteil auch weiterhin im Bereich der Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft kann daher auch nicht etwa dem Verkäufer einer Wohnung einen, auf die Miteigentumsanteile entfallenden Anteil, auszahlen. Wohl lohnt aber unter Umständen in Verkaufsverhandlungen eine Erwähnung einer gut dotierten Instandhaltungsrücklage, um dies kaufpreiserhöhend nutzen zu können.

   Die verbindliche Höhe der anzusparenden Rücklage regelt das Gesetz indes nicht, gibt jedoch über Anlagen zu mietrechtlichen Verordnungen oder von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen und Formeln, in Abhängigkeit des Alters und Erhaltungszustandes der Immobilie Anhaltspunkte zur korrekten Berechnung. Dies erläutert ihnen ihr Verwalter meist im Rahmen der Vorbereitung des Wirtschaftsplans. Wo die Rücklage verwahrt wird, obliegt in Ermangelung einer Regelung im WEG, den Eigentümern. Zuständig dafür ist ihr Verwalter nach § 27 I Nr. 6 WEG. Obwohl die Bestrebung einer bestmöglichen Anlageform gelten sollte, sind Verwalter verpflichtet die Anlage in erster Linie sicher und nicht spekulativ anzulegen, gleichzeitig aber für eine im Bedarfsfalle kurzfristige Verfügbarkeit zu sorgen. Die meisten Rücklagen werden daher zu Recht auf Giro- oder Tagesgeldkonten verwahrt. Die Sicherung der Guthaben über den Einlagensicherungsfonds der Banken in Deutschland ergänzt die gesetzliche Verpflichtung dazu.

3. Widerruf der Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung?

   Grundsätzlich können Sie als Eigentümer in Versammlungen je nach Größe, Bedeutung oder Unübersichtlichkeit der Teilnehmer auf unterschiedliche Art ihre Stimme abgeben so etwa durch Handzeichen, durch Abgabe einer Stimmkarte, mitunter auch schon elektronisch oder durch geheime Abstimmung. Bei allen diesen Willensäußerungen in der Versammlung ist jedoch eines wichtig; sie müssen für den Versammlungsleiter als auch für die anderen Miteigentümer deutlich erkennbar und eindeutig sein um auch so protokollierbar zu sein. Daher legen die Versammlungsleiter hier an das Schema der Abstimmung in den Sitzungen auch besonderen, mitunter als sehr formal empfundenen, Wert.

   Die Abstimmung durch Handzeichen ist sicherlich die gebräuchlichste Art der Abstimmung in den meisten Versammlungen. Der Bundesgerichtshof hatte sich jüngst mit der Frage zu beschäftigen was gelten soll, wenn sich ein Eigentümer bei einer Abstimmung nach der Äußerung seines Willens bis zur Feststellung des Beschlussergebnisses „unentschieden“ möchte, seine geäußerte Stimme also noch einmal ändern möchte. Der Fall betraf eine Abstimmung durch Stimmkarten, hat jedoch für alle Eigentümerversammlungen grundsätzliche Bedeutung. Ob also nach Übergabe der Stimmkarte oder dem Registrieren und Auszählen der erhobenen Hand zum Beispiel bei „Nein-Stimmen“ noch eine Rücknahme der Stimme und eine Wertung als „Ja“ oder „Enthaltung“ möglich sein können.

   Das Gericht hat hier klargestellt, dass ab dem Moment in dem der Versammlungsleiter die Stimmabgabe eindeutig wahrgenommen hat, vorzugsweise durch Zählen, diese Stimme entsprechenden den sonstigen Regelungen im Rechtsverkehr zugegangen ist, und nicht mehr widerruflich sein soll. Eine einmal gehobene Hand oder ein Stimmzettel kann somit nicht mehr durch den Eigentümer geändert werden.

   Dies bedeutet für die Abstimmungen, dass nach dem Aufrufen des betreffenden Tagesordnungspunktes alle Fragen und Argumente in der sich anschließenden Aussprache und Diskussion möglichst abschließend erörtert werden sollten. Am Ende dieses Prozesses wird der Versammlungsleiter die Aussprache mit der Frage nach keinen weiteren Wortmeldungen schließen und in die Abstimmung eintreten. Danach sind bis zum Ende der Abstimmung über diesen Tagesordnungspunkt keine Wortmeldungen mehr möglich. Die Eigentümer müssen sich dann ihre Meinung soweit gebildet haben, um anschließend eine eindeutige Stimmabgabe vornehmen zu können. Eine Rücknahme einer einmal erklärten Abstimmung durch einen Eigentümer ist nach der aktuellen Rechtsprechung folglich nicht mehr möglich. (BGH Urteil v. 13.07.2012, V ZR 254/11)